房产律师为您进行最详尽的法律解答
全媒体记者张贞辉 报道
晨报滨州讯 在购买商品房过程中，市民遇到的问题就是签订购房合同和相关协议，拿这些合同和协议究竟该怎么签？签订的协议及合同对自己是否不利?这些问题困扰着正在买房甚至已经买了房子的市民。为了便于市民在购房时清晰的了解自己的购房合同及相关注意事项，山东众成仁和（滨州）律师事务所房产维权律师胡延波将为您进行一一解答。
关于商品房买卖合同如何签订，胡律师将签订购房合同的注意事项概括为四个方面，供购房者参考：
1、签约前购房者须认真核对开发商的销售资格和证件。
根据我国法律规定，开发商应具备房地产开发主管部门核定的资质，并办理房地产开发相关的“五证”。所谓“五证”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证。以上证件是否齐全，直接关系到所购买商品房的合法性和安全性，因此，购房者应要求开发商出示上述主件，并在合同中载明相关证号。
2、购房者签订购房合同应尽量选用示范文本。
目前，在滨州房地产市场大部分开发商自觉采用建设局与工商局共同制定的《商品房买卖合同示范文本》，该文本条款比较全面，且注重保护购房者的权益。在该合同文本中，详细列明了双方当事人信息、所售商品房所占用土地性质及批准文号、房屋价格、付款方式与付款时间、商品房面积及差异处理、违约责任、交付时间及交接条件、产权登记、保修责任、设计变更等条款内容，对缺乏法律知识的购房者来讲，采用该文本更有利于保护其利益。若开发商强行使用其单方拟订的格式合同，购房者应特别注意审查合同内容，以免落入开发商事先设定的陷阱。
3、警惕开发商免责条款，拒签不平等霸王条款。
近年来，有少数开发商在示范文本上动起手脚，有的擅自删改合同条款内容，有的则通过选择适用“其他约定”条款，单方拟定合同关键条款的不对等内容，以达到规避示范文本不利条款的适用。常见的霸王条款主要有如下几类：，违约责任不对等。比如约定“购房者付款违约金万分之五，而开发商交房违约金为万分之一”。有的开发商甚至还约定了交房、办证违约金的封顶条款，明显加重了购房者的责任，减轻了开发商的责任，属典型的格式条款。第二，非法剥夺购房者的公共权益。有的约定“小区会所及其他建造的经营性设施权益属出卖方”；有的则将小区的公共绿地、公共车位非法租售。该类合同或条款明显属于违反《物权法》的情形，应当被认定无效。第三，面积差异处理，约定多退少补。尽管《商品房销售管理办法》对面积差异处理作出了“有约定从约定，无约定从法律”的规定，但在实践中，对于部分房屋交付面积与约定严重不符的情形，购房者依然可以要求解除合同或依照法律规定对面积差异进行处理。第四，单方限制购房者权利。约定“若购房者违反合同中的约定之任何条款，开发商有权解除本合同，并有权将商品房另行出售，购房者所付定金或房款不予退还”；有的合同还剥夺了购房者的合同解除权。在该类条款中，开发商加重了购房者的责任，免除了自己责任。
4、填好合同空白项。
购房者应认真填写合同文本的空白处，并且可以主张把开发商在售楼广告中宣传的环境绿化、配套设施、物业管理、带装修约等明确写入合同，以便当开发商承诺不兑现时追究其违约责任。总之，签订的合同越详细越好，对于合同文本中没有载明的内容，双方还可以签订补充协议以明确双方权利义务，补充协议与主合同具有同等法律效力。
维权律师提醒广大购房者，一定要重视购房签约环节，在签约时应审慎约定合同内容，争取双方违约责任的对等，如发现有不合理的条款，购房者有权提出意见要求修改。遇到不公平的霸王条款时，应当勇于拿起法律武器捍卫自身权益。
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十一假期已过，在这个金九银十的假期里，不知您的选房计划进行的如何了。十一过后，本报继续对滨州楼市新闻进行播报，希望能满足您的需求。本周楼市;
1、10月2日，渤海花园够级大赛圆满结束。
2、9月30日，国强·金御园开盘；
3、10月1日海通蓝郡开盘；
4、10月3日，明日星城二期开盘；
5、10月1日，安联·风度柏林够级比赛；
6、9月30日，大祥·金庭公馆样板间开放；
7、10月9日，滨州·绿洲·中央商务区奠基。
中年人二次置业技巧
人到中年，随着阅历的增加，财富也不断增加，中年人的二次置业也成为楼市购房主力军。那中年人如何选择自己的第二套住房？本报为您盘点中年二次置业注意事项。
（一）中年人购房如何选择户型
中年人的年龄层次为40——50岁之间，这个年龄段的人基本是事业上有一定的成就，孩子多数还在上学或者刚刚就业，而父母的年龄较大，有的需要接到身边来照顾，所以中年人在买房的过程中首要考虑应该是户型设计的合理性。因为这个年龄的人群是上有老、下有小，绝大多数选择3居以上的户型，满足多口人在一起生活的需求；如果家庭人口较多，在购房过程中建议可以考虑一套预算买两套，把一套的平米数分成2套之和，现在很多高层项目一层是3种户型，一居、两居、三居都有，中年人购房的时候可以选择一居和两居搭配，或者一居和三居搭配；这样不仅方便，私密性更好一些。
（二）中年人购房如何选位置和配套
不少人在结婚的时候都是父母出钱支助购买的结婚用房，或者是单位的福利房，可随着自己工作年限的增加，他们手里的积蓄也在不断地增多。特别随着父母年龄的增高，身体也大不如以前的情况下，作为子女更想照顾老人。一般喜欢与父母共住的群体二次置业会考虑购买一套大面积的房屋，以供养父母，三代同堂。
对于一些相对年轻的夫妻更喜欢单独的二人生活，同时为了兼顾老人，在二次置业的时候会选择同一小区不同的楼盘购置两套房屋，或者是同一楼盘不同的楼层，就像目前流行所说的“一碗汤的距离”，即父母平时悠闲在家煲了汤，端给工作劳累的子女喝时，汤还热乎着。
对于这种受益的二次置业人群，他们是有了一定的经济基础上从而改善自己的生活条件，那么房屋的要求就相对要比次置业的房屋要高许多。例如关心房屋的质量如防水性、抗震性和户型结构，厅要大、房要大、朝向要好，能带私家花园等等。尤其是近几年产品创新，品质升级带来的直接影响这群要求改善生活的二次置业需求者，因此对户型、装修、配套、环境等极为挑剔，高品质住宅无一例外地成为二次置业的。在大社区划分出一部分作为老人住宅，一部分青年公寓，绝大部分为健康公寓。在同一个社区里，老、中、青不同年龄段的居住者都能各得其所，并且在产品中融入传统的亲情理念。这都非常好符合受益族二次置业的需求。
（三）中年人购房空间很重要
在中年人选择二次置业中，房屋的空间也是一个重要选项。一个地理位置优越、小区设备齐全、户型设置合理的小区，房屋空间大，为以后的财富积累也可以起到贡献。在二次置业的群体中，不为自住为投资的人群也呈上升趋势。以投资为目的的二次置业人群，绝大多数已是二次甚至三次置业了，有着丰富的置业经验，更趋向投资二手房。购买一手商品房，虽然户型较新、产权明晰、建筑年代较近，商住皆宜。但投资总额较大，存在期房风险，贷款购买短期投资后再出售存在转按揭问题，投资高档物业后若出租较易出现空置风险。而投资二手房，地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟，不用承担期房风险。
中年人二次置业应该具备理性思维。中年群体往往基于两种心理动机进行二次置业：一是改善居住条件，二是投资获取。首先要清晰地认识到自己是自住为主还是投资为主，从而针对你的置业目的进行选择房屋。如果为自住则重点会考虑居住的舒适性，从长远使用、居住品质角度出发，来考虑怎样的住房才是他们真正需要的，对小区绿化、教育、会所、停车位等的需求高一些。如果为投资，房屋考虑它的前景，会选择一些地段比较好的房屋。作为具有成熟购房理念的二次置业者，会淡看楼盘概念炒作，更专注房屋的地段、性价比、周边环境和物业管理等因素，大多会站在楼盘的保值、增值、实惠立场锁定既具备一定增值空间，又符合其居住品质需求的住宅。
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